47%
van woningverkopen ging in 2026 naar starters (NVM)
€525k
maximale woningwaarde voor startersvrijstelling 2026
4,5×
bruto jaarsalaris als maximale hypotheek-vuistregel
Hoe berekent de bank jouw maximale hypotheek?
Banken berekenen je maximale hypotheek op basis van de NIBUD-normen — officiële richtlijnen die bepalen welk percentage van je inkomen je maximaal aan woonlasten mag besteden. Deze normen worden jaarlijks bijgesteld op basis van rente en levenskosten.
In 2026 mag je als vuistregel rekenen: 4,5 tot 5 keer je bruto jaarinkomen als maximale hypotheek. Bij een rente van 4% is de factor iets lager dan bij 3%. Exacte berekeningen zijn altijd maatwerk — laat een adviseur dit voor je uitrekenen.
| Bruto jaarinkomen | Indicatieve max. hypotheek | Indicatieve maandlast (4%, 30 jr) |
|---|---|---|
| € 35.000 | € 157.500 – € 175.000 | € 750 – € 835 / mnd |
| € 40.000 | € 180.000 – € 200.000 | € 860 – € 955 / mnd |
| € 45.000 | € 202.500 – € 225.000 | € 965 – € 1.075 / mnd |
| € 50.000 | € 225.000 – € 250.000 | € 1.075 – € 1.195 / mnd |
| € 60.000 | € 270.000 – € 300.000 | € 1.290 – € 1.430 / mnd |
| € 70.000 | € 315.000 – € 350.000 | € 1.505 – € 1.670 / mnd |
| € 80.000 | € 360.000 – € 400.000 | € 1.720 – € 1.910 / mnd |
* Indicatief op basis van rentevoet 4,0%, annuïteitenhypotheek 30 jaar. Maatwerk kan afwijken. Raadpleeg een onafhankelijk hypotheekadviseur voor een exacte berekening.
Twee inkomens: zo telt de bank mee
Koop je samen met een partner? Dan telt de bank het hoogste inkomen volledig mee, en 90% van het tweede inkomen (2026-norm). Dit is gunstiger dan een paar jaar geleden, toen het tweede inkomen lager werd gewogen.
| Inkomen partner 1 | Inkomen partner 2 (90%) | Gecombineerd (indicatief) | Max. hypotheek (×4,7) |
|---|---|---|---|
| € 40.000 | € 30.000 → €27.000 | € 67.000 | ≈ € 315.000 |
| € 50.000 | € 35.000 → €31.500 | € 81.500 | ≈ € 383.000 |
| € 55.000 | € 40.000 → €36.000 | € 91.000 | ≈ € 428.000 |
| € 60.000 | € 45.000 → €40.500 | € 100.500 | ≈ € 473.000 |
Het effect van studieschuld op je hypotheek
Studieschuld verlaagt je maximale hypotheek. Banken rekenen met een fictieve maandlast van 0,35% van je oorspronkelijke leenbedrag per maand. Dit heet de "weging" van de studieschuld. Heb je je schuld al deels afgelost, dan telt toch het oorspronkelijke bedrag.
| Oorspronkelijke studieschuld | Maandlast (fictief, 0,35%) | Verlaging max. hypotheek (ca.) |
|---|---|---|
| € 10.000 | € 35 / mnd | ± € 6.500 |
| € 20.000 | € 70 / mnd | ± € 13.000 |
| € 30.000 | € 105 / mnd | ± € 19.500 |
| € 40.000 | € 140 / mnd | ± € 26.000 |
| € 50.000 | € 175 / mnd | ± € 32.500 |
Je bent verplicht je studieschuld op te geven. Banken controleren dit via DUO. Het bewust weglaten van schuld bij een hypotheekaanvraag kan worden gezien als fraude.
Startersvrijstelling 2026: bespaar tot €10.500 overdrachtsbelasting
Kopers van 18–35 jaar die voor het eerst een woning kopen, betalen geen overdrachtsbelasting (0%) als de woning niet meer kost dan €525.000 (grens 2026). Reguliere kopers betalen 2%. Beleggers betalen 10,4%.
| Koopsom | Met startersvrijstelling | Zonder (2%) | Besparing |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 0 | € 5.000 | € 5.000 |
| € 300.000 | € 0 | € 6.000 | € 6.000 |
| € 350.000 | € 0 | € 7.000 | € 7.000 |
| € 400.000 | € 0 | € 8.000 | € 8.000 |
| € 500.000 | € 0 | € 10.000 | € 10.000 |
| € 526.000 | € 10.520 (2%) | € 10.520 | € 0 (boven grens) |
Hoeveel eigen geld heb je nodig naast de hypotheek?
Je kunt in 2026 maximaal 100% van de marktwaarde lenen — niet meer. Alle bijkomende kosten (ook wel "kosten koper") betaal je dus zelf. Reken op 3–5% van de koopsom als eigen geld voor bijkomende kosten:
| Kostenpost | Starter (jonger dan 35) | Doorstromer |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | € 0 (startersvrijstelling) | 2% van koopsom |
| Notariskosten | ± € 1.500 – € 2.000 | ± € 1.500 – € 2.000 |
| Hypotheekakte | ± € 500 – € 1.000 | ± € 500 – € 1.000 |
| Taxatiekosten | ± € 500 – € 800 | ± € 500 – € 800 |
| Aankoopmakelaar (optioneel) | ± € 2.500 – € 4.500 | ± € 2.500 – € 4.500 |
| Bouwkundige keuring | ± € 300 – € 600 | ± € 300 – € 600 |
| Totaal bijkomend (indicatief) | ± € 5.000 – € 9.000 | ± € 12.000 – € 18.000 |
Woning alert — Nederland
Stap-voor-stap: van berekening naar hypotheek aanvraag
1. Doe een eerste ruwe berekening
Gebruik bovenstaande tabellen voor een indicatie. Ben je single? Kijk dan in de eerste tabel. Zijn jullie met twee? Gebruik de tabel voor twee inkomens. Trek het studieschuld-effect af.
2. Verzamel je documenten
Je hebt nodig: recente loonstroken (3 maanden), jaaropgave, arbeidscontract, en DUO-beschikking voor studieschuld. Freelancers hebben de laatste 3 jaarrekeningen nodig.
3. Vraag een gratis adviesgesprek aan
Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt tientallen aanbieders en geeft een exacte berekening. Let op: adviseurs rekenen €1.500–€3.000 advieskosten, maar dit is vaak aftrekbaar van de belasting.
4. Vraag een hypotheekverklaring aan
Een hypotheekverklaring (of "akkoord onder voorbehoud") laat verkopers zien dat jouw financiering zo goed als zeker is. Dit versterkt je positie bij bieden — ook al is het geen 100% garantie.
5. Begin met zoeken terwijl je de hypotheek regelt
Het regelen van een hypotheek duurt 2–6 weken. De woningmarkt wacht niet. Stel alvast een HomeAlerts-melding in zodat je direct op de hoogte bent van nieuw aanbod dat bij je financiering past.
Weet wat je kunt kopen — zoek gericht
Stel een HomeAlerts in op jouw maximale budget. Zo zie je direct welke woningen passen bij wat je kunt lenen en mis je nooit meer een kans.
Gratis alert instellenGeen creditcard · Gratis proberen
Veelgestelde vragen over hypotheek berekenen als starter
Gerelateerde artikelen
NHG Hypotheekgarantie 2026: Wat Is Het en Heb Je Er Recht Op?
NHG geeft korting op je hypotheekrente én bescherming bij gedwongen verkoop.
FinancieringKosten Koper Uitgelegd (2026): Hoeveel Extra Moet Je Sparen?
Naast de koopsom betaal je 3–5% extra. Alle bijkomende kosten uitgelegd.
BodBod Uitbrengen op een Woning (2026): Hoeveel Overbieden?
72% van woningen wordt boven vraagprijs verkocht. Leer hoe je een sterk bod uitbrengt.
Hypotheek adviseur
Luis Berroa
Joost schrijft over hypotheken en financiering voor HomeAlerts. Als voormalig hypotheekadviseur bij een onafhankelijk kantoor helpt hij starters door de complexe wereld van leningen, normen en belastingvoordelen te navigeren.
Bronnen
- NIBUD Hypotheeknormen 2026 (nibud.nl)
- Rijksoverheid.nl — Startersvrijstelling overdrachtsbelasting 2026
- NVM Woningmarktcijfers Q4 2025 — Aandeel starters bij verkopen
- DUO — Weging studieschuld bij hypotheekaanvraag
Alle bedragen zijn indicatief. Raadpleeg een erkend hypotheekadviseur voor een exacte berekening en persoonlijk advies. Hypotheekregels kunnen tussentijds wijzigen.